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2016-11-28 19:13:33 科学百科 阅读 3 次

简介/建筑重置成本 编辑

建筑重置成本
在观点地产新媒体举办的“2009城市观点论坛武汉行”上,建设部政策研究中心陈淮主任在谈论未来的房价走势时表示,现在的重置成本处于一个下行的通道当中,建筑重置成本的下降让房价回升失去了客观基础,因此未来房价上涨并不现实。“请听好,与供求关系变化无关的因素在左右着房价,这句话很重要。”演讲中,陈淮多次向在场的嘉宾强调了这句话的重要性。

建筑重置成本:简单地说,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

如何计算/建筑重置成本 编辑

建筑重置成本包括购置或购建建筑所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。建筑的直接成本一般包括:施工净价,即购买或建造费用、运杂费、施工费、基础费及其他合理成本;间接成本一般包括:管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

建筑净价。建筑净价的计算方法包括:直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法(指数估价法)。
A.直接法,获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。

B.物价指数法,物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。
采用定基物价指数计算重置成本的公式为:
重置成本=历史成本×(当前年份指数/基年指数)
采用环比物价指数计算重置成本的公式为:
设备重置成本=原始成本×(P01×P21×......×PNN-1) 其中Pnn-1代表n年对n-1年的环比物价指数。

C.重置核算法,常用于确定非标、自制设备重置成本,重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。

如何界定/建筑重置成本 编辑

国土部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》,要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地;房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,并全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。

同地同价是一种进步,但是,它在杜绝某些人面对拆迁补偿漫天要价的同时,如何防止权力部门或开发商打着公益旗号来强行压低价格,使之变成了同地同低价?现实中,即使是同样面积的相邻土地也因朝向等不同存在价值上的差异,同价是否需要对这种因素加以考量?……

随着中国城镇化建设的加快,“拆迁”、“征地”也成了社会生活中的热点词汇,拆迁乱象背后的利益纠结及由此引发的一系列问题,成了转型时期的社会之痛。该通知正是基于这样的背景而出台,并成了继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后,国土资源部针对征地管理出台的目前为止最为全面的一个文件。

 问题是,如何理解、界定“合理居住水平”?这里面的重置成本该如何计算?同样的面积之下,每一栋房屋的结构、年限、建筑成本等都不尽相同,如何补偿才能体现出公平?

同地同价是一种进步,但是,它在杜绝某些人面对拆迁补偿漫天要价的同时,如何防止权力部门或开发商打着公益旗号来强行压低价格,使之变成了同地同低价?现实中,即使是同样面积的相邻土地也因朝向等不同存在价值上的差异,同价是否需要对这种因素加以考量?此外,事实上,多地已开始尝试“同地同价”,但因行政区划不同,处于边界的相邻地块补偿还是有不小差距,如何避免这种新的“同地不同价”?

更重要的是,如何制止这样一种怪象出现——同样的一块地,政府从百姓手中征收时以亩为计价单位,但是当它进入市场进行招拍挂时,其价格又往往以平方米为计价单位,这中间的巨大差价无异于变相掠夺。

很多时候,我们缺少的不是相关法律法规,而是对法律法规坚决有力地执行。在巨大的利益面前,在权力与被拆迁者的博弈实力悬殊的现实面前,如何防止国土部的通知被“架空”,如何建立更严密的监管机制与更严厉的刚性惩罚机制,防止其在操作层面走样变形,值得深切思考。

从这个角度说,实现拆迁公平,国土部的这一纸通知只是迈出了第一步。

亮点/建筑重置成本 编辑

不难看出,该通知旨在提高征地补偿水平,维护被拆迁者的正当权益。通知有两大亮点值得关注:

一是首次明确了征地房屋拆迁的补偿安置标准问题。现实生活中,之所以时有拆迁悲剧上演,民众不惜用生命来捍卫自己的房子,往往是因为补偿标准过低。在很多地方,土地业主获得的补偿款,按照当地的物价水平,只能维持三年左右的基本生活,失地者往往会沦为新的贫困群体。这种情况下,强行拆迁无疑会引发其绝望的抵抗。

二是全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价,也就是实施征地补偿同地同价。拆迁之所以引发大量争议和纠纷,往往就在于补偿的随意性较大,相邻地块的征地补偿会因用途不同而相差很大。从某种程度上可以说,同地同价类似于同命同价,一碗水端平的做法,不仅有助于减少纠纷,也有助于减少“随意”背后的利益输送。

当然,作为一份指导意见,该通知欲发挥应有效力,还有待进一步完善有关细则,对某些标准进行更清晰的界定。通知规定,征地中的拆迁房屋不再作为附着物补偿,而是按建筑重置成本补偿,被拆迁者所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和,应能保障其选购合理居住水平的房屋。

构成/建筑重置成本 编辑

1.土地取得费用
(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。 (2)土地使用权出让金或者地价款。 (3)有关土地取得的手续费及税金。其中,农地征用费的构成包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其他有关税费等。城市房屋拆迁安置补偿费的构成包括:被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费。

2.开发成本
(1)勘察设计和前期工程费。 (2)基础设施建设费。 (3)房屋建筑安装工程费。 (4)公共配套设施建设费。 (5)开发过程中的税费。

3.管理费用
主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。

4.投资利息

5.销售税费
(1)销售费用,包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 (2)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 (3)其他销售税费,包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。

6.开发利润
利润计算应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产平均利润水平来确定利润率。求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本),是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后,发包人支付的全部费用,该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的,也应假设全部费用与支付给承包商的相同。若从投资的角度出发,建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润;若从市场的角度出发,还应加上正常的销售税费。

估价探讨/建筑重置成本 编辑

 建筑重置成本法估价的实质就是将在估价时点重置出与估价对象有相同效用的替代物(新建筑物)所花费的成本作为估价对象建筑物的评估价格。这种方法在房地产估价中还占有一席之地,但这种估价方法存在如下几种严重不足与缺陷:

一、这种方法的假定前提不具有现实性。
从其内涵和操作实践中可知,建筑物重置成本法估价的基础是建立在一个重要假定之上的,即房屋与土地在价值形态上可以分离。这一假定使得我们在估价时,得以认为土地的存在不会对建筑物的价值产生影响,只需积算在估价时点重置出与估价对象有相同效用的替代物所花费的成本(重置成本)即可以评估出其价格。但现实中往往存在不同区位或地段的两幢建筑物,其重置成本完全一样而实际交易价格却大不一样的现象。此现象的存在说明对建筑物重置成本法估价由以成立的房地价值可分离这个假定这需重新审视。建筑物与土地在实物形态上不可分离,作为一个整体,实际上使得两者构成了一个系统,不妨称之为房地系统。作为这个系统的功能的体现之一的价格无疑应该是房地合一的价格并且是这个系统中的两个组成要素(土地与建筑物)共同创造出这一价格。系统的功能不等于各个组成要素功能之和。同理,房地价格不等于建筑物价格和土地价格的简单相加。因此,从系统的角度看,这种方法的假定前提不具有现实性。而这个假定就方法论而言,它是作为推论前提和立论依据的,如果作为推论前提和理论依据的假设不具有现实性,则由此得出的结论也就不具有现实性。所以建筑物重置成本法估价结论的现实性就大可怀疑。

二、即使舍弃前述的假定,从重置房地产价格中得出建筑物重置价格也是不现实的。
如果我们不从房地价值的可分离假定出发,而是按照系统的要求,将土地与建筑物合二为一,先求出整体房地产的重置价格,再对之作出划分,得出纯属于建筑物的重置价格。我们来看看这种方式是否现实。一般而言,我们可对系统的各个组成要素在实现系统整体功能过程中的相对重要程度作出判断,通过相对重要程度来度量要素的贡献并进而估算出要素的价值。具体到房地系统中,就是要确定土地与建筑物在形成房地产整体价格中的相对重要程度,以此来衡量这两个要素各自的价格。而确定这个相对重要程度有两种可供选择的方法:

1.由估价人员凭借经验判定。即估价人员凭借其在掌握大量历史数据基础上得出的经验,直接地给定一个某一区位内建筑物价格(或地价)占房地产总体价格的系数的经验值(这个经验值即为相对重要程度)并以此来确定重置房地产中建筑物的价格。这在作为经验、艺术与科学三者结合的房地产估价中应该是允许的。但显然这种方法过于主观而科学性能不足:

首先,由于没有一个统一的评判标准,不同估价人员会有不同的经验值。经验值的细微区别都会带来评估结果的较大差异。而不同估价人员对同一对象的评估结果有较大差异是不允许的。其次,房价与地价这两个要素是相互影响的,且关系复杂:土地会影响建筑物价值,建筑物会影响土地价值,并且影响的方向不是单一的,一个要素可能提高另一个要素的价值,也可能降低另一个要素的价值。这种复杂的关系因每宗房地产的不同而变化,试图用一个经验值来涵盖多宗房地产的个别差异无疑是不现实的。反之,如果对每宗房地产都给定一个经验值,虽然避免抹杀不同房地产差异的不足,但这只会使不利因素更为加剧。因此这种方法难以行得通。

2.以生产费用价值论为基础,直接通过分别归集到土地与建筑物双方的生产费用(其中包含合理利润)的比重来衡量各自的价格。一宗需要用重置成本法估价的房地产当初兴建时的全部生产费用大致包括如下几项:①取得土地费用;②专业费用;③建筑工程费;④投资利息;⑤销售费用;⑥税费;⑦利润。在这里,除土地取得费用对应地价、建筑工程费用对应房价比较明显外,其他费用是无法清晰合理地分摊到地价和房价上面的。可见,在房地系统中,希望通过分摊生产费用的方法来衡量建筑物的价值也难以行得通。

总之,即使舍弃了房地在价值形态上的可分离假定,按照系统的要求进行评估以求得出单纯建筑物的价格仍是不现实的;这反过来促使我们思考,是否有对房地系统中的建筑物实行单独估价的必要这一问题。

三、这种方法忽略了环境因素对房地产价格的影响。
从上述两点可以看出,就建筑物与土地构成的单一系统而言,试图将建筑物单列出来按照重置成本进行估价是不现实的。而如果进一步考虑到环境这一大系统对房地系统的深刻影响,则通行的建筑物重置成本法在估价实践中还忽略了以下两个重要方面:

1.地段和市场供求关系对建筑物价格的影响。
繁华的闹市区中的一幢极其破旧的建筑物也可能比一般地段的全新建筑物价格高出许多。如果使用重置成本法估价,评估出的结果就会是全新建筑物的价格高,与实际情况不符。在多数情况下,房地产价格构成中有相当大的一块属于由地段和市场关系等形成的垄断利润,它不能硬性全摊到土地上面。如果使用重置成本法对建筑物估价,就没有考虑到这种分摊,因此评估出的结果就难以符合实际。

2.建筑物使用的外部性对其价格的影响。
位于一定地块上的建筑物的使用,会造成外部经济或外部不经济。这种外部经济或外部不经济反过来又会影响建筑物的价值与价格。例如小区内学校的兴建与使用会令小区内其他房地产的价值增值,先不论这种增值到底属于土地增值还是属于房屋价值增值,仅就共具有带来价值增值这一功能而论,该校舍的价格就应该在生产费用价格的基础上增值以体现这一功能所具有的价值。使用重置成本法估价,虽则假设建筑出来的新校舍具有同等的效用,实际上却没有在评估价格中将所有的效用反映出来,即评估中忽略了校舍能带来价值增值这一效用的价格。通过对重置成本法估价实务的考察可以看出,其假设的同等效用基本上是从建筑物的功能及设计方面着眼的,根本就未考虑上述效用以及类似的其他方面。在此还需顺便一提的,重置成本只需测量提供相同效用的重置建筑物的成本,该重置建筑物不需拘泥于与评估对象建筑物具有完全一致的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等,即可以在这些方面进行一定程度的替代。但这些替代是否确实能够提供相同的效用呢?例如,评估对象建筑物是砖石墙,在重置成本估算时合理地用混凝土替代,或者用铝合金窗替代木结构窗,功能虽同,但是否具有同等效用还需评估者作出决策。

这两个方面都是对房地系统的整体带来影响,单独对建筑物进行重置成本法估价就无法在评估结果中反映出这两个方面对其价格的影响。

四、重置成本法或者整个的成本法都存在着把成本等同于价值的危险。
古典经济学家认为商品的内在价值是由生产成本决定的,而当代的经济理论则认为价值是市场作用的结果,市场价值应该是商品在市场出售的价格,经济规律只是使成本与价值在长时间内趋向于统一。由于房地产市场价值受区位和其他非成本因素影响较大(如上所述),建筑物与其市场价值的等值关系不具有普遍性。虽然使用重置成本法估价的建筑物多为甚少交易的旧有房地产,但这并不等于这些建筑物就没有交易的可能。既然有交易的可能性,就具有一种潜力在的价格,并且此价格还要受到市场供求关系的影响,一旦其实际投入到交易当中去,就应该以其受到市场供求关系影响下的潜在价格的转化形式即市场价值作为交易的价格,而不是仅仅以其重置成本作为交易价格。从实际角度解释这个道理,可以分为两个方面:

1.重置成本法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。这些建筑物如果不交易,根本没有进行估价的必要,而如果仅为满足一般管理(如资产清查)的需要,确实可以运用重置成本作为计价的依据。但随着经济的发展,由于利益主体的多元化,经济活动的日益广泛、深入与复杂,这些甚少交易的房地产也越来越频繁地成为交易的客体。这些建筑物之所以要进行估价,主要在于交易的必要。既是进行交易,就应该以市场价格为主,在评估中充分考虑市场各种因素对价格的影响并在评估价格中将之反映出来。

2.如前所述,建筑物重置成本法估价的基本原理是建立在替代原则之上的;这一原则从购买者的角度来看,是购买一幢建筑物所支付的价金不应超过重新建造相应的建筑物所花费的代价,两者可以互相替代。如果他对土地及地段、区位等没有特殊的要求,只看重建筑物本身,那么这一点确实成立。但是他如果对区位与地段有特殊的要求,对位于这种区位或地段上的旧有建筑物他愿意支付的价格就不一定仅仅限于建筑物的重置成本。而从出售者的角度来看,他不会满足于仅仅获得等于建筑物的重置成本的价金,尤其是当其所有的建筑物处于较佳的或特殊的地段及区位时,他更可能要求获得超额利润。在此,土地与建筑物作为一个系统,使得在交易的叫价与还价中产生出来的建筑物的价格再一次偏离了重置成本价格。

综合以上的分析,可以看出,建筑物重置成本估价方法中存在的种种不足与缺陷,其最根本的原因就是假定房地在价值形态上的可分离而将土地与建筑物割裂开来进行评估。这个假定也使得我们形成了一种惯性思维,认为有必要对建筑物单独进行评估。从系统论的观点来看,这个假定不具有现实性,因而不能将之用于指导估价实践。从前面的分析可以看出,即使抛弃了房地价值形态上的可分离假定,对建筑物单独进行估价仍然极不现实,评估结果也难以令人满意。就现实情况来看,现在的房价绝大多数都是包含了地价的,实际上是房地价格,不存在单纯的建筑物的价格,所以,我们不仅要抛弃这个不具有现实性的假定,同时也要抛弃由这个假定所带来的惯性思维。也就是说,对土地与建筑物不实行分离估价,而是统一估价,且放弃对建筑物实行单独估价的努力。

但显然会有反对意见认为,在某些情况下确实需要对建筑物单独进行估价,不适宜将土地与建筑物的价值统一评估。一种情况是所有制方面引起的。例如,对划拨土地上的建筑物实行货币化拆迁,开发商对居发的支付显然只限于建筑物的价值,因为居民只具有房屋所有权而无土地所有权。在此就可以撇开土地,只需对建筑物使用重置成本法进行估价。另一种情况是由管理体制引起的。目前,房屋建筑物与土地分别由不同的部门进行管理,在估价方面势必导致分离估价。例如一宗抵押房地产被强行拆分为土地和房屋两部分,分别由土地部门和建设部门进行评估和抵押登记。

就前一种情况而言,居民虽然不拥有土地所有权,但这并不表示他不会就土地使用权在叫价中提出要求,大多数情况下最终他得到的价款仍然包括土地与建筑物两方面的价格因素,而不是单纯的建筑物价格。对后一种情况而言,这种管理体制迟早会得到改变。总而言之,对房地产实整体评估,逐步取消单纯建筑重置成本估价是发展的趋势。